日本と世界の不動産事情についてまとめてみました

ホーメイ
ホーメイ

日本の不動産が盛り上がっているみたいだね

どんどん上がりすぎて買えなーい

本まとめのきっかけ

今日はすこし最近の不動産マーケットについて世界のニュースを元に調べてみました。実はこの度不動産のファンドを新しくお友達のみなさんと作ることになりました。かれこれ1年前くらいからずっとやっていることなのでやっとという気持ちですね。かくいう私もそれなりに前から目をつけており、自分で不動産も持っていたりします。これからは世界の利上げに対して日本の低金利政策は続くみたいですし、円安ドル高も強まる一方です。そんな中、海外の不動産市場ってどうなのか?日本はどのように見られているのか?なんてことを個人的にも前から気になりいろいろ調べていたのでまとめてみました。

日本の不動産価格

今日本の不動産価格は前代未聞の上昇を見せています。国土交通省から取ってきた不動産価格指数です。住宅の総合指数は前月比で+1.2%。住宅地が+0.4%、一戸建て住宅は+1.4%、マンションは+1.4%と軒並み上昇しています。特に長期で見るとマンションの価格はもうどこまで伸びるのかわからない…ってくらいずーっと上がっています。

商業用不動産の指数でみてみてもマンション(一棟)がずっと伸びており、コロナショックで一瞬オフィスが落ち込んだものの上昇は変わらないですね。

特にここ最近は原油高、輸送コストの上昇、木材の遅れ(ウッドショック)、半導体不足による設備の工期延長など、そもそも材料が入ってこなかったり値段があがったりで押し上げられていることが業界を見渡してみるとわかります。

ホーメイ
ホーメイ

長期住宅ローンやペアローンなどで収入が低くても不動産を買えてしまっている状況も値段を後押ししているね。

外国人投資家の参入

特に最近外国人ファンドが大量に入ってきていることをご存じでしょうか。米ゴールドマンサックスは日本での不動産投資を拡大発表従来の1000億円から2500億円に増やすと2021年5月に発表。最近のニュースでは双日と組んで年400億円の不動産ファンドを始めるそうです。他にもブラックストーンなど外資系の国内投資額は約1兆5000億円程になるといわれています。ドイツの保険大手アリアンツは東京都心の賃貸マンション12棟を約110億円で購入。個人的に社長さんが知り合いでもあるアメリカでも超大手のHinesという不動産ファンドは初めて12月横浜で物件を取得しました。外資が大量に日本に入ってきていることがわかります。ではなんでそんなに外国人が入ってくるのか?という部分を読み解いていきましょう。

インフレと不動産

不動産と聞くと人生で一番といってもいいくらい大きな買い物のはずです。数千万円から数億円しますからね。そして不動産は一般的には持っていればいるほど劣化しますので価値は下がっていきます。しかし日本の場合国土も狭いことから不動産の大部分の価値は土地の価値です。そのため立地さえよければ価格が上昇して転売することもできます。一般的に物の値段があがるインフレという環境にはとても強い資産になります。

円安と不動産

さらにここ最近ドル高円安が進んでいることをご存じでしょうか。

例えば1ドル100円の時に海外の人が1億円で日本の物件を買おうと思うと100万ドル必要ですよね。ではドル高円安が進んで1ドル200円の世界が来たらどうでしょうか。1億円の日本の物件を買おうと思うと50万ドルで足りることになります。つまりドル高円安が進めば進むほど海外の人からしたら日本の不動産は勝手に安くなるのです

低金利と不動産

そしてもう一つ海外の人から見た時にメリットがあります。それが低金利です。これは海外の個人投資家というよりファンドとかですかね。

ファンドが日本の不動産を買おうと思った時に銀行から借り入れをする場合があります。借り入れをするというときにはもちろん低金利がいいですよね。ではどこの国でお金を借りましょうか。アメリカのファンドだからといって

Aアメリカの銀行でお金を借りて日本に資金移動して投資

B日本に資金移動して残りを日本の銀行で調達

どちらの方が金利を低く借りられるでしょうか。Bですね。各国利上げをするというニュースは見たことあるでしょう。しかし日本はひたすら低金利です。海外の会社からしたらこんな借りやすい環境はありません。外資系のファンドがどんどん日本の不動産を買ってきています。

海外の人からしたら日本の不動産がかなり魅力的に見えるわね

ユキ
ユキ
ホーメイ
ホーメイ

コロナでも取引が止まらず安定的に市場が動いていたことも好感を持たれたみたいだね

世界の不動産市場動向

不動産の取引動向で見ると主要9カ国(米国、イギリス、フランス、ドイツ、日本、中国、香港、シンガポール、オーストラリア)で2021年第3四半期でみても大きく上昇。国別でアメリカが例年比(過去5年平均)+46.5%、そのほかの国でも+10%は超えています。コロナのせいもあり物流施設は人気でEコマースの拡大も相まって各国で投資が盛んです。

先日ケースシラー米住宅価格指数が発表されました。これはS&P社という格付け会社が発表する指数で、全米主要10都市の一戸建て住宅価格の再販価格の変化を調査したものです。まぁ簡単に家部米国内の住宅価格動向を見る上で個人消費動向の参考になるわけです。2000年1月を100として指数を算出しており、毎月発表されています。3月発表された1月の値では前年同月比に対して+19.1%です。つまり20%近く1年で住宅市場盛り上がってるんだなぁというのがわかると思います。都市別でみるとフェニックスが+32.6%、ダンパで+30.6 %、マイアミで+28.1%という恐ろしい数字です。

2022年の予想

モルガンスタンレーが出しているレポートから2022年の動向をちょっと解説しておきます。2021年はものすごい勢いで不動産市場が復活した年でした。GDPの伸び率は2021年で+6.1%でしたがモルスタが予測するに相場のサイクルは成熟期にきているそうです。そのため2022年の伸びは+4.7%になると予想されています。興味深いのが唯一2022年に日本のGDP伸び率がプラスだったこと。1.9%から2.9%に伸びると予想されています。その理由として日本の輸出産業、IT関係の発展、高いワクチン接種率による回帰だそうです。

では不動産市場の今後はどうかというと簡単に各国の今後の予想がまとまってました。

さらに世界的な低金利効果で引き続き不動産投資へのお金の流れは続くみたいです。

アメリカ→ロスやボストン他にもセカンドティアマーケットが需要で支えられていく。

ヨーロッパ→ロンドンなど開発が行われている都市のマーケットが有望

アジア→日本の倉庫などへの投資が有望。配送ハブとなるインドや中国も引き続き伸びる。

まとめ

どうでしょうか。

日本の不動産、世界の不動産。引き続き好調なようです。海外投資家が今後どんどん入るということは日本のニュースだけ見るだけでは情報が足りないことが多々あると思います。このサイトで引き続き海外から見た日本の動向も書いていきますのでまた読んでいただければ幸いです。

ホーメイ
ホーメイ

まだ市場で上がりきっていない地方の物件とかで勉強してみるのもアリだね

まずはコツコツ勉強してみるわ

ユキ
ユキ

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プロフィール

こくチーズプロフィール

・幼少期よりヨーロッパ、アジアを中心に海外を周る。


・京都大学で建築のデザインを学び、図面制作事業(現Architech株式会社)を設立。


・首席で卒業後ゴールドマンサックス証券の当時最先端であるアジア株アルゴトレーダーとして勤務。1日に数100億円もの取引をさばく。


・2020年に独立後、株、為替、不動産、太陽光、マイニング、海外信託、ヘッジファンドなど様々な投資を行いながら法人向け運用&節税、個人向け資産形成&資産運用コンサルティング業を行う。


・関西と関東で教育の先生としても活躍。


・海外の金融の世界を見てきたならではの情報と分析をたまにブログに投稿している。

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