世界株価指数1週間推移
バイデン大統領とマッカーシー下院議長による債務上限問題が引き続き続く中でいよいよ終盤を迎えて償還を迎える債券の金利が上昇してきています。
また各種経済指標も堅調な結果が出てきており、利上げの長期化が意識されてインフレがまだ落ち着かないとの意識から長期金利も高い水準で維持しています。
Fed watchで見てみても前まで6月の利上げはかなり低い水準だったのが今では32.7％まで0.25％の利上げが織り込まれだしています。
まぁ債務上限問題が締め切り間に合わず崩壊したら利下げまっしぐらでしょうが。
先週に比べて金利は短期で特に上げ幅が大きく長期も上がってきている状態です。
VIX指数も徐々に切り上げてきており、長い間16～17で推移してきたのが今は19まで到達しています。何より日経平均が先週に引き続いてつよく、ようやく転換点のような上げどまりが来ていますが、こちら若干落ちたところで長期的にみたらまだ買われる展開でしょう。
大型銘柄を中心に上げてきた日経平均ですが小型の銘柄は全然買われてませんでした。
株価が全体的に上がりすぎの今仕込むのであれば中型・小型株を狙ってみるのもありではないでしょうか。
日経平均は特に本日はインバウンド銘柄を中心に大きく下げました。需要回復が期待された中国で新型コロナウィルスの感染再拡大の懸念が浮上したことです。
やっぱり他と逆の方向行くのが中国株は大好きですよね。伊勢丹、高島屋など最近インバウンド効果で堅調だったものが下げております。個人的にはまた仕込むチャンスかなと考えています。
コモディティ
原油が土壇場で上げた今週でした。サウジのエネルギー相が空売り投資家に対してけん制。今後減産の可能性があるんじゃないかということで大きく値段を上げました。
不動産ファンドの会合ULI
実は私、不動産ファンドの代表もやっており、今日はそちらのつながりでＵＬＩという世界中の外資系を中心とした不動産ファンドの会合に先日出席してまいりました。
こちら250人以上の満席状態で立ち見もいっぱいでした。定期的に外資系の不動産ファンドが日本でどのような戦略で活動しているのか、また日本の市場をどう見ているのか意見交換会をする場です。
こういった会以外にも以前あったのはアジアの富裕層をオーナーにしたホテル運営会社の新設ホテルをみんなで身に行こうという会があったりします。
さて今回のテーマはいろいろあったわけなんですがそのまとめとしてちょっとこちらのブログで解説していきたいと思います。
マクロ市場と不動産
FRBはインフレが落ち着くまでは利下げをする可能性は低いので高い金利はまだ続く。
米国リートをみてみると長らく下落トレンドであり、経済の停滞と高金利がまだ下落圧力としてかかるだろうと予測されていました。
基本的予想シナリオとしてはレンジで推移し反発する。
良いシナリオとしてはFEDの早めの利下げにより上昇
悪いシナリオとしては高金利はまだ続き、上昇は阻害される。
一方東証リート指数と比べてみたのがこちらです。
日本の展望はかなり明るいです。
国内の設備投資の回復と春闘による大幅な賃上げが今後も海外投資家を呼び込むと予測。2023年の賃上げ率が30年ぶりの高さ（3.69％）であることは記憶に新しい。名目賃金は上がったが実質賃金への影響は今年度末を予想。
人口が減っている分生産性を向上させる必要がある。
今後日本は土地の活用、農地の活用、農業の転換を行う必要がある。
国道16号線の話
神奈川県横須賀市から千葉県冨津市まで1都3県、27市町、300kmを周る環状道路、国道16号線が盛り上がっている。沿線人口は1000万人を超える。
都内の物件価格上昇により人々は16号線周りの都市に住みだしている。
日本は阪急電鉄が私鉄中心の街づくりをスタート。東京でも東急、西部、小田急などが電鉄会社メインで鉄道会社が街づくりを行う。
1990年以降車の保有台数が日本で増えると鉄道→自動車の生活にシフトしだしていることを行政は気づいていない。
16号線周りにはショッピングモール、コストコなどが集結。
大学の数が一番あるのも16号線。
千葉ではデータセンターが一番集中している。コロナで特に通勤というライフスタイルからアマゾンやグーグルなどで働く人たちは郊外にライフワークバランスを重視する考えにシフトしてきた。
2021年には東京23区で転出者が転入者を上回る「転出超過」になっている。東京からの転出先として16号線エリアの名前が挙がったことで有名になった。
働く、暮らす、遊ぶ、学ぶが全て近場でできる場所に移動している。
この人口移動は引き続き続くとみられる。
用途別不動産市況
オフィス
アメリカのオフィス市況はきつい状態。
日本では人々はオフィスから離れていっている。不動産のセキュリティトークンがものすごく流行っており、出せば売れる状態になっている。
最近投資家の層が変わってきており、オイルマネーが入っている。
できるだけ安く買おうにも買えない状態。
住宅
PIMCOは2019年から住宅ファンドを運営しており運用総額は今1.7兆円になっている。
14％を日本の賃貸で運用しており、東京がその70％を占める。
人口動態に基づく分析から築3年以内の物件、駅10分以内、25～30㎡、ESGを意識して投資している。
東京の賃料は上がっており賃上げの効果もありがたい。
有効求人倍率、賃上げの持続性、外国人留学生の増加が後押し。
20～30代の価値観変化で再開発も注目。
アジア系の投資家の需要が高い。
特にCO2削減への今後のマーケットの注目度は高い。
CRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）の重視
炭素リスク不動産モニターはヨーロッパの指標であり、元々欧州の建物のエネルギー効率が悪く、改修率が依然として低すぎることで開発された。
不動産が排出する二酸化炭素を測定し、炭素削減ソリューションを見出す機関です。
つまり、二酸化炭素を排出なるべくしないような効率のいい不動産を作れてるかというのも投資のポイントなわけです。
EUの一部ではある一定以上の環境性能を満たしていないとリーシングを解約されることもあるそうで、日本ではなじみが薄いですが、環境配慮の不動産は投資の利回りにも反映されます。
物流
外国人のファンドの中では物流が大変人気でした。今では土地がなく、仕入れが難しいとのこと。また建築費の上昇もマイナス要素です。
今のところは建築費が上昇しても賃料も上げてなんとかできた。
今後は賃上げによってさらに賃料の上昇に企業が耐えられるかが見どころ。
商業
商業エリアは利回りが厳しい。16号線は元気。電車と商業のシナジーが大事。
ホテル
東京のADRは上がっている。
大阪横ばい、京都上昇、沖縄上昇。
日本円が安く、香港台湾からの投資家を後押ししている。
日本はその安全性と珍しさから2021年世界で行きたいところ第1位に選ばれている。ユネスコ、ミシュランでは常にトップをキープしている。ホテルはさらに活発化し札幌、福岡は期待。
インターナショナルブランドの普及率が低いのがきがかりだがレストラン、部屋数などサービスが追いつかないくらい。
これから2年の東京は盛り上がる。
まとめ
今日は日本の不動産について外資系ファンドの目線から見てみました。
ホテル系はまだまだ期待されていますね。
個人的には環境負荷を考えて不動産ファンドも運営しなければいけない時代であり、こういった不動産のエネルギー効率を計る取り組みは日本でも増えていくものと思われます。
最後に私が代表を務める不動産ファンドのお話です。
ジパングキャピタル株式会社では日本初の再生不動産ファンドです。
金融機関からは評価がつかなくなった物件を法人で持ち、M＆Aを行うことで法人として海外の投資家がビザ、法人、不動産の3つを一気に持てるサービスを展開しています。
なんとその利回り
9％（実質利回り）！
すでに多くの投資家の方に参加いただいていますがさらにこれからは金融機関と協業して広げていく予定です。
ぜひおたのしみに！
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＜引用文献＞
春闘賃上げ率は30年ぶりの高水準へ－今後の焦点は賃上げの持続性とサービス価格の上昇ペース
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